1. ¿Qué es un condominio?
2.- ¿Qué es una unidad
de propiedad exclusiva?
3. ¿Quién es un condómino?
4.- ¿Cuáles son las áreas y
bienes de propiedad común?
1. ¿Qué es un condominio?
El inmueble que como propiedad privada reúne un derecho singular y exclusivo sobre una unidad de propiedad exclusiva (departamento, casa o local) y un derecho de copropiedad sobre elementos y partes comunes (terreno, cimientos, estructura, muros de carga, techos, azoteas, fachadas, patios, jardines, andadores, vestíbulos, escaleras y sus cubos, equipos e instalaciones, etc.).
Los condominios de acuerdo con sus características de estructura y uso, pueden ser:
I. Por su estructura:
Condominio vertical: el inmueble edificado de forma vertical en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes para su uso y disfrute.
Condominio horizontal: el inmueble con construcción horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común.
Condominio mixto: formado por condominios verticales y horizontales, que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.
II. Por su uso
• Habitacional: aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva están destinadas a la vivienda.
• Comercial o de servicios: aquellos en los que las unidades de propiedad exclusivas están destinadas al giro o servicio que corresponda según su actividad.
• Industrial: aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a actividades propias del ramo.
• Mixtos. - aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.
2.- ¿Qué es una unidad de
propiedad exclusiva?
El departamento, casa o local y los elementos anexos que le corresponden sobre el cual un condómino tiene derecho de propiedad y uso exclusivo.
Dentro de esos elementos anexos se pueden encontrar: cajones para estacionamiento, cuartos de servicio, baños, jaulas para tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea elemento común y que forme parte de su unidad de propiedad exclusiva, según la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
Cada condómino, y en general los habitantes del condominio, deben usar su unidad de propiedad exclusiva en forma ordenada y tranquila. No pueden, en consecuencia, destinarla a usos contrarios a su destino, ni hacerla servir a otros objetos que los contenidos expresamente en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
3. ¿Quién es un condómino?
La persona física o moral que en calidad de propietario esté en posesión de una o más unidades de propiedad exclusiva del condominio, y la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario, quien usará, gozará y dispondrá de ella con las limitaciones y prohibiciones establecidas por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno del Condominio.
El condómino puede arrendar, enajenar, gravar y ejercer cualquier acto de dominio sobre su propiedad, con las limitaciones establecidas por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno del Condominio.
Es importante que al arrendar o ceder el uso de sus unidades de propiedad exclusiva, los condóminos procedan a notificar por escrito al Administrador del condominio para que no se dé la ocupación o se permita la desocupación sin su conocimiento y autorización.
4.- ¿Cuáles son las áreas y bienes
de propiedad común?
Son aquellas partes, instalaciones y equipos del condominio que pertenecen en forma proindiviso a los condóminos y su uso está regulado por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno del Condominio:
• El terreno, cimientos, estructuras, sótanos, muros de carga, techos y azoteas de uso general.
• Las puertas de entrada al condominio, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepción o reunión social y los espacios señalados para estacionamiento de vehículos, siempre que dichas áreas sean de uso general.
• Los locales destinados a la administración, personal a cargo de la administración, conserje, vigilantes, bodega para artículos y enseres de limpieza y taller de mantenimiento, más los destinados a las instalaciones y equipos para servicios comunes.
• Los locales y las obras de seguridad, de ornato, y zonas de carga en lo general, y otras semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada unidad de propiedad exclusiva;
• Las obras, instalaciones, aparatos y demás equipos que sirvan de uso o disfrute común, tales como cuartos de máquinas, fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas.
• Los entrepisos, muros y demás divisiones que compartan entre sí las unidades de propiedad exclusiva colindantes.
• Otras partes del condominio establecidas con tal carácter en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y en el Reglamento Interno del Condominio.
Ningún ocupante del condominio puede obstaculizar o colocar objetos que dificulten el tránsito, uso, atenten contra la seguridad o signifiquen pretensión de ejercer dominio sobre las áreas o bienes comunes.
En los condominios verticales, ningún condómino independientemente de la ubicación de su unidad de propiedad exclusiva tiene más derechos que el resto de los condóminos.
ESTACIONAMIENTO DEL CONDOMINIO
El estacionamiento del condominio es un aspecto conflictivo en el régimen condominal. En principio, recomendamos que revise su Escritura de compraventa para cerciorarse si el cajón o cajones para estacionamiento que le corresponden le fueron vendidos como parte de la propiedad exclusiva o solamente tiene el derecho de uso de uno o más cajones para estacionamiento en las áreas comunes:
• En el primer caso, nadie a excepción del propietario, su arrendatario o cesionario del uso de la unidad de propiedad privada puede usar el o los cajones para estacionamiento.
• En el segundo caso, de no existir en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, en el Reglamento Interno del Condominio o en la Escritura de compraventa algún señalamiento del número de vehículos que puede accesar o la identificación del cajón o cajones para estacionamiento que le corresponden en las áreas comunes, el condómino puede estacionar su vehículo o vehículos en cualquier espacio dentro del área destinada para tal fin. Sin embargo, suele haber acuerdos de Asamblea que han reglamentado el uso de los espacios por lo que los condóminos deben acatar las disposiciones respectivas.
Si el estacionamiento que le corresponde está dentro del área común y es ocupado por otro vecino, comuníquelo al Administrador para que él resuelva en consecuencia, recuerde que es su función.
Los condóminos, sus arrendatarios o cesionarios del uso deberán respetar la asignación, estado y uso original de los cajones para estacionamiento y, por consiguiente, se abstendrán de:
• Ocupar cajones ajenos.
• Estacionarse incorrectamente,
• Obstruir la entrada o salida de otros vehículos.
• Realizar construcciones de cualquier tipo, delimitarlos con jaulas, postes o cadenas.
• Señalizarlos o identificarlos de manera personalizada.
• Almacenar o colocar objetos de manera permanente o momentánea sin importar su naturaleza.
• Efectuar modificaciones en las instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias, de iluminación o ventilación.
Aunque es una práctica común la venta o el arrendamiento de los cajones para estacionamiento cuando forman parte de la unidad de propiedad exclusiva ello va contra la Ley, por lo que se recomienda evitarse molestias al contravenir esta disposición.
1. ¿Cuál es la documentación
indispensable del condominio?
2. ¿Cuál es la
documentación que
debe tener un condómino?
3. ¿Qué es la escritura
constitutiva del Régimen de
Propiedad de condominio?
4. ¿Qué es la
Asamblea General
de Condominios?
5. ¿Qué es el comité
de vigilancia?
En la oficina de la administración o lugar determinado para tal fin, deberán conservarse de manera ordenada, en buen estado y de fácil acceso a los condóminos o autoridades que los requieran, los siguientes documentos.
• Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, con sus anexos.
• Reglamento Interno del Condominio.
• Planos estructurales, arquitectónicos, de instalaciones y equipos del condominio.
• Acuses de recibo de los condóminos de las convocatorias a Asambleas.
• Libro de actas de Asambleas Generales de Condóminos.
• Informes de los Comités de Vigilancia.
• Archivos contables y legales.
• Estados de cuenta bancarios del condominio.
• Facturas, bitácoras de servicio y garantías de instalaciones y equipos del condominio.
• Actas circunstanciadas de la entrega-recepción de los administradores.
• Inventario actualizado de los muebles, aparatos, equipos e instalaciones de propiedad común.
2. ¿Cuál es la documentación que
debe tener un condómino?
Cuando se adquiere una unidad de propiedad exclusiva deben recibirse los documentos que acrediten su propiedad y posesión jurídica. Además de las constancias que confirmen que se encuentra libre de todo tipo de gravámenes.
Además, es importante exigir al vendedor de un inmueble en condominio, que cumpla con la obligación de entregar una constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento y administración, del fondo de reserva y por otras aportaciones con cargo a la unidad de propiedad exclusiva, expedida por el Administrador del condominio y avalada por el Comité de Vigilancia, ya que de otra manera se convierte en deudor solidario de las cuotas o aportaciones dejadas de pagar.
En cuanto tenga la documentación legal y suficiente para ello, le sugerimos que realice el cambio de propietario en las cuentas del impuesto predial y por consumo de agua, así como las correspondientes a gas, luz y teléfono. Esta acción le evitará situaciones incomodas y aclaraciones innecesarias.
Sobre el particular puede solicitar y recibir el apoyo del Administrador del condominio, quien en su nombre y representación puede efectuar los trámites correspondientes.
Tenga presente que el Administrador no es un simple recaudador de las cuotas y aportaciones a favor del condominio, él puede y debe auxiliarlo en gestiones y trámites inherentes a su unidad de propiedad exclusiva ante las autoridades y dependencias oficiales.
Por consiguiente, como condómino debe recibir y mantener en su poder los siguientes documentos:
• Escritura traslativa de dominio (Escritura de compraventa).
• Copia de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio.
• Copia de la Tabla de Valores e Indivisos.
• Copia del Reglamento Interno del Condominio.
• Constancias de libertad de gravámenes y no adeudo.
• Recibos de pagos por impuesto predial y consumo de agua.
• Recibos de pagos por cuotas de mantenimiento y administración y de fondo de reserva, así como por otras aportaciones.
• Constancia de no adeudo de cuotas de administración y mantenimiento, del fondo de reserva y por aportaciones con cargo a la unidad de propiedad exclusiva, expedida por el Administrador.
• Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles.
Lea con detenimiento su Escritura de compraventa y la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio, verificando la coincidencia entre ambos documentos sobre todo lo relacionado a su unidad de propiedad exclusiva; área, medidas, colindancias, indiviso y uso autorizado, entérese de cuáles son las áreas y bienes comunes del inmueble donde usted ha invertido.
3. ¿Qué es la escritura constitutiva del Régimen de Propiedad de condominio?
El instrumento jurídico que contiene toda la información del inmueble en condominio.
En otras palabras, es su acta de nacimiento que señala con toda claridad: su ubicación; sus dimensiones, medidas y colindancias; sus antecedentes de propiedad; las licencias y autorizaciones que hacen constar su cumplimiento con las disposiciones legales vigentes al momento de su constitución; la descripción de áreas privativas y comunes; la descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, su número, ubicación, uso autorizado, colindancias y medidas; la descripción de las áreas y bienes comunes, su destino, especificaciones, ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permiten su fácil identificación; así como el valor asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcentaje indiviso en relación al total del inmueble condominal.
Este documento es una escritura pública y debe estar inscrito en el Registro Público de la Propiedad y corresponde al propietario original del condominio el cumplimiento de las formalidades legales.
Constitución de una A.C
La Asociación Civil es constituida por los Asociados y se necesitan cómo mínimo 2 propietarios para realizar el Acta Constitutiva, sin embargo, se puede adherir a toda persona que acredite ser propietaria. Es importante mencionar que la Asociación Civil no paga ISR siempre y cuando los servicios que presten sean para sus Asociados única y exclusivamente. En la A.C. se nombra un Consejo Directivo, pueden ser las mismas personas del Comité Consultivo y de Vigilancia, que representan a la Asociación en el día a día. Sin embargo, hay que tomar en cuenta que la AC no sustituye al Régimen de Propiedad en Condominio, sino que se nombra a la A.C. como Administrador del Régimen.
La Asociación Civil se debe dar de alta en la Secretaria de Hacienda y Crédito Publico y posteriormente puede abrir una cuenta de cheques a nombre de la A.C. para el mejor control, manejo y aplicación de las cuotas de mantenimiento.
Es por esto que por el hecho de que no se tenga una A.C. que administre el condominio nos ocasiona que en los bancos tengan ciertos aspectos bloqueados para el régimen, es decir, el Banco puede bloquear tu cuenta hasta que demuestres el origen del dinero, pues se tiene el antecedente de que el Régimen de Condominio ha sido usado para temas fraudulentos y obviamente ilegales. En un régimen en condominio si llega a existir algún problema que amerita responsabilidad monetaria, está deberá ser liquidada o cobrada con todos los bienes tanto del condominio como de los condóminos, mientras que en una A.C. solo responderán con el patrimonio de la misma que se conforma únicamente por las cuotas de mantenimiento y no se pondrá en peligro el patrimonio personal de ningún condómino. El Condominio no manejará fondos, los manejará la Asociación Civil por medio del Consejo Directivo de la misma, y los fondos serán manejados de una manera fiscal y jurídicamente aceptable.
4. ¿Qué es la Asamblea
General de Condominios?
La Asamblea General de Condóminos es el órgano supremo y máxima autoridad del condominio en donde con reunión de todos los titulares propietarios o que estén en proceso de serlo, celebrada previa convocatoria, se tratan, discuten y resuelven, en su caso, asuntos de interés común.
De acuerdo a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles, las Asambleas Generales de Condóminos por su tipo pueden ser ordinarias y extraordinarias:
I. Las ordinarias se celebran cada seis meses teniendo como finalidad informar el estado que guarda la administración del condominio, así como tratar los asuntos concernientes al mismo; y
II. Las extraordinarias se celebran cuando hay asuntos de carácter urgente que atender y para:
• La modificación de la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio o del Reglamento Interno del Condominio.
• La extinción voluntaria del Régimen de Propiedad en Condominio.
• La ejecución de obras nuevas en el condominio.
• Acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción del condominio.
5. ¿Qué es el comité de vigilancia?
Los condóminos electos en Asamblea General de Condóminos como sus representantes legales, que está integrado por dos y hasta cinco miembros dependiendo del número de unidades de propiedad exclusiva del condominio, designando de entre ellos a un presidente y de uno a cuatro vocales, mismos que actúan de manera colegiada.
El nombramiento de los miembros del Comité de Vigilancia es por un año, desempeñándose en forma honorífica. Pudiendo reelegirse sólo a la mitad de sus miembros por un período consecutivo, excepto el presidente que en ningún caso podrá ser reelecto en período consecutivo.
Para ser miembro del Comité de Vigilancia, obligatoriamente se debe cumplir con el requisito de ser propietario de una unidad de propiedad exclusiva, o acreditar la representatividad legal de éste, y estar al corriente en el pago de sus cuotas de mantenimiento y administración y otras aportaciones a favor del condominio.
• Cerciorarse de que el Administrador cumpla con los acuerdos de la Asamblea General de Condóminos.
• Supervisar que el Administrador lleve a cabo el cumplimiento de sus funciones.
• Verificar y dictaminar los estados de cuenta que debe rendir el Administrador ante la Asamblea General de Condóminos.
• Constatar y supervisar la inversión de los fondos.
• Dar cuenta a la Asamblea General de Condóminos de sus observaciones sobre la administración del condominio.
• Coadyuvar con el Administrador en observaciones a los condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones.
• Convocar a Asamblea General de Condóminos, cuando los condóminos lo hayan requerido al Administrador y éste no lo haga dentro de los tres días siguientes a la petición. Asimismo, cuando a su juicio sea necesario informar a la Asamblea General de Condóminos de irregularidades en que haya incurrido el Administrador, con notificación a éste para que comparezca ante la Asamblea relativa.
1. ¿Qué son las cuotas
de Administración
y Mantenimiento?
2. ¿Es obligatorio el pago de
las cuotas de mantenimiento
y Administración?
3. ¿Cómo se realizan los
pagos de las cuotas de
Mantenimiento?
4. ¿Se permiten mascotas
en el condominio?
Las cuotas de administración y mantenimiento son las aportaciones a cargo de los condóminos que se establecen para:
• Constituir el fondo de mantenimiento y administración destinado a cubrir el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes del condominio. El importe de la cuota se establece distribuyendo los gastos entre el número de unidades de propiedad exclusiva, de acuerdo a su porcentaje de indiviso, y deben cubrirse conforme a la periodicidad y procedimiento estipulados en el Reglamento Interno del Condominio.
• Constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de adquisición de implementos y maquinarias con que debe contar el condominio, obras, mantenimiento y reparaciones mayores. El importe de esta cuota también se establece en proporción al valor estipulado en la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio para cada unidad de propiedad exclusiva. El monto general y su periodicidad se establecen en el Reglamento Interno del Condominio.
• Efectuar gastos extraordinarios, cuando:
• El fondo de administración y mantenimiento no sea suficiente para cubrir un gasto corriente extraordinario. El importe de la cuota se establece, distribuyendo en partes iguales el importe del gasto entre todas las unidades de propiedad exclusiva.
• El fondo de reserva no sea suficiente para cubrir la compra de algún implemento, realización de obras, mantenimiento y reparaciones mayores. El importe de la cuota se distribuirá conforme a lo establecido para el fondo de reserva.
La Asamblea General de Condóminos determina anualmente el porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas por las inversiones que deben aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.
Sí. Al acordar la Asamblea de Condóminos el importe de las cuotas, todos los condóminos están obligados a pagar la que les corresponda de acuerdo al porcentaje de indiviso que represente su unidad de propiedad exclusiva.
Toda vez que las cuotas de mantenimiento y administración son utilizadas para efectuar pagos por: honorarios, sueldos y salarios de personal que trabaja en el condominio; trabajos necesarios para mantener el condominio en buen estado, que incluyen la operación cotidiana, reparación y conservación de las instalaciones y servicios generales; consumos de agua y energía eléctrica de áreas comunes, al no cubrirse en su totalidad y oportunamente las cuotas se pone en riesgo el funcionamiento seguro y eficaz del condominio.
El pago de las Cuotas de Mantenimiento puede ser realizado de las siguientes formas:
A) Con cheque nominativo o con transferencia bancaria a nombre del que se haya establecido al conformar la constitución por el Régimen de condominio, figurando como una Asociación Civil. Donde;
El número de centavos deberá identificar a la casa que pertenece dicha cuota, es decir: si la casa No.6 hace una transferencia de una cuota mensual por ejemplo de $4,000.00 tendrá que depositar $4,000.07, para poder identificar quien deposito en la consulta bancaria en línea y/o estados de cuenta; cuya evidencia (Recibo bancario original o comprobante de transferencia, deberán ser entregados al Administrador, quien emitirá el comprobante de recibida la cuota correspondiente.
B) Pago con cheque o en su defecto en efectivo, directamente con el Administrador en el horario especificado para pagos de cuotas, quien deberá expedir el recibo, por el pago correspondiente.
Queda prohibido a los condóminos y en general a los habitantes del condominio: Fracción v;
Poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten las condiciones de seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condóminos. En todos los casos, los condóminos, sus arrendatarios o cesionarios, serán absolutamente responsables de las acciones de los animales que introduzcan al condominio que afecten la limpieza, salubridad y protección o que causen cualquier daño y perjuicio, ¿molestia, plaga o enfermedades a otros condóminos y habitantes del mismo;
Para evitarse dificultades con sus vecinos, se sugiere que no contravenga el Reglamento Interno del Condominio o los acuerdos de la Asamblea General de Condóminos sobre la tenencia de mascotas.
CONDOMINIO
DOCUMENTACIÓN
OBLIGACIONES
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